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“旺鋪”變“忘鋪”,百萬打水漂,小心餐飲選址這7個坑!

都說餐飲創業就是一部踩坑史,步步驚心??此瓶鋸?,卻是餐飲人的真實寫照。這不,開店第一步——選址,就已充滿腥風血雨。

最近寧波有位周女士反映,稱自己花了100多萬購買了鎮海區佳源銀泰城的金街商鋪??傻搅蓑灧繒r才發現,當初宣傳單上寫的“餐飲旺鋪”,實際卻沒有設置煙道和煤氣接入口,無法從事餐飲業經營。

“餐飲旺鋪”最后成為“餐飲忘鋪”(忘記鋪設煙道和煤氣的店鋪),上百萬打了水漂,實在可氣。

但像周女士這樣不小心著道的餐飲人并不少。小新就為大家盤點出餐飲選址常見的七大坑,給大家提個醒:店鋪千萬個,安全第一個。選址不合適,只剩兩行淚。

坑一、假餐館

相關證照齊全,煙油管道等物業條件具備是餐飲經營的基本條件。開篇說的周女士案例就是碰上不具備餐飲經營條件的典型”假餐館“案例。

避坑指南:多走、多看、多問,一定要在簽合同前明確門店是否具備做餐飲的條件,是否能做餐飲。物業條件情況需實地了解,而經營資質問題在街邊店、社區店中尤為重要。

此外,還需要到消防、社區街道、公安、環保局等部門咨詢,確認意向門店是否能夠建立明火廚房。

坑二、新商場

餐飲進mall為了蹭商場流量及其信譽的。而新商場業態尚未成熟,往往需要培養客流,新品牌進去很容易成為培養客流的犧牲品。

小新認識一位做椰子雞的廣東老板,就是被一新商場的低房租吸引而去開店。結果,他的店反而成為商場唯一能帶人流的門店。老板說“開店兩年,之前的門店裝修費用還未回本?!?/span>

避坑指南:不管招商人員說的天花亂墜,你都要穩住。就算他說有很多大牌已進駐,你也得明白背后可能的潛規則,大牌是低價進駐,而你是高價入坑填補。

就算是低房租的誘惑,你也得考慮投入產出比,包括裝修、促銷活動等,可別像前面那位老兄一樣白忙活兩年甚至更久。

坑三、被拆遷

自去年4月以來,廣州市城管部門在“還綠于民”措施出臺后,廣州的“農莊餐廳”就處于水深火熱之中。大量存在違建行為的“農莊”被列入其執法目標當中。到今年5月底,廣州市內因拆違建行動被拆除或勒令停業的“農莊”已經超過半數。

這些被拆除或勒令停業的“農莊”不僅失去經營已久的門店還拿不到任何賠償,可謂一朝回到解放前。所以,“被拆遷”算是餐飲人最無奈的坑。面臨往往“一周內責令撤離”的命令,餐飲人能做的只有在選址環節就理智避開。

避坑指南:選址前,一定要做好政策方面的調研工作,包括門店周邊商戶和政府規劃局等部門了解情況,探明房屋性質,搞清地域政策規劃。

坑四、假流量

北京鮮榨果汁品牌“水果先生”曾經在公益西橋有過一家分店,緊挨華聯超市,早晚人流量高達6000人,但開店后發現生意并不好:經過的客流很多,但停下來的很少。經過分析后發現,這些客流目標明確,全是去超市購物的,很少會停下享受一杯純果汁。

由此可見,對于線下流量,大家得有一個認知:高人流不等于高客流。人流量大的門店卻不掙錢,可能是因為人流的“質量”不高,有需求的目標客群占比太少。

避坑指南:實地調研門店周邊環境是了解用戶需求及消費能力的最有效方式。建議客流調研時間分早、中、晚就餐高峰期,雨天、晴天,周五周六日及周一。除了人流數量外,還需觀察人流動線方向。門店若處于人流動線的上方位,你就有機會截住更多客流。

此外,還可以通過周邊停車位數量、餐廳數量、餐廳品類及其消費水平、企業數量、企業性質(是國企還是外企)等維度了解周邊人流的需求和消費力。

蹲守攢數據,業內還總結出一套簡單粗暴的總結——“長寬高厚”:

街道長度,直接決定街道的流量;

街道寬度,判斷主街道的重要指標;

小區厚度,周邊人群體量,根據小區新舊、性質以及大體的年齡分布粗略估算消費能力;

樓層高度,樓夠高,人才夠多。

坑五、二房東

說起二房東,很多餐飲人都是一把辛酸淚。二房東甚至經手更多的三房東、四房東,有巨大的不確定性。例如二房東簽的十年租約,若你不幸地處于其第8年階段,二房東很可能為了最后兩年再撈一筆,直接給你開出天價房租。

避坑指南:能找一房東的就不找二房東。不管是和誰簽訂合同,都要請房東拿出有效的產權證,根據產權證,對房屋的建筑面積、結構等情況進行檢查。

明確二房東的租賃日期,最好請房東到場或提供轉租的書面同意。簽合同時就應該對金額設定清楚,包括租房費用每年遞增多少,租金多久之內不能漲等細則。

坑六、轉讓店

轉讓的店鋪坑很多,往往是處處“埋雷”。其中也包括不具備經營的物業條件、面臨拆遷危險的坑,但小新在這里主要談轉讓店可能遺留的歷史問題。

比如轉讓店若有違紀違法記錄,拖欠工商管理費、逃稅等,就有可能面臨營業執照作廢、罰款等處罰。再比如,轉讓店老板拖欠老員工工資、供應商款項等。若你不幸接過店,很可能就會背上債務的鍋。

避坑指南:調查清楚對方轉讓門店的真實原因以及債務情況,分清責任,避免后面發生糾紛。比如欠缺的水費、煤氣費等,請轉讓者交完剩余款項,并將交費收據復印留存。

坑七、混亂業態

如今,商場為了吸引更多人流,紛紛加重餐飲業態比例,導致餐飲同質化競爭嚴重。若是業態分布不作合理規劃的話,可能會進一步加劇競爭的慘烈。

比如某寫字樓下的美食城,原有一家蘭州拉面和山西面館相鄰,各自擁有較穩定的客流。后來招商引入了重慶小面和創新面食品牌。四家面食檔口在50米范圍內近身肉搏,兩個原住品牌的客流直接斷崖式下跌。

避坑指南選址時就要調研所處商場的業態布局,看品牌品類和布局,由 此可以推斷該商場的管理能力。另外,簽合同時最好能跟招商部門加注排他協議。

選址的最終目的就是讓顧客通過選的址更方便地觸達自己的品牌。所以在最后小新就引用屈臣氏、星巴克開發總監選址專家陳鋒,從業16年總結出來好鋪位的四個基本原則給各位老板做參考:

1.可見:上看下看左看右看,很容易就可以看見。比如拿不到購物中心一層的位置,那么在選擇的時候,盡量選擇遠看能看見門店logo,或者到電梯口一掃就能看見,盡量避免舉目難望到的位置。

2.可達:最好路線是很容易就可以到達。路途更短、耗費時間更短、停車更方便、路過方便停留等。這些都是考慮的要素。若非可達的店址,客群很容易會被其他店攔截。

3.可用:物業條件一定要可用。比如排煙燃氣設備有沒有,排污管道是否合適,用電量能否達到要求等等。如果不符合要求,可能面臨關店局面,就算能改造也是一筆費用。

4.可得:一定要符合政府的相關法規。比如房屋性質是否違建建筑,是否可以申請營業執照等。

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